기업의 신용과 담보에 기초해 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생한 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 기업 자체의 신용등급과 상관 없이 프로젝트 현금흐름만을 가지고 돈을 빌릴 수 있다는 장점이 있기 때문에 신용등급이 낮은 기업이 많이 사용한다. 국내의 경우 2019년부터 이어진 주택 가격의 가파른 상승으로 부동산 프로젝트 현금흐름이 뛰어나 부동산 PF를 많이 사용했다. 다만 PF를 갚지 못하는 등 부도 사태가 발생한다면 기업이 책임을 지지 않기 때문에 건설시장은 물론 금융시장으로도 파장이 미칠 가능성이 크다. 한국은행이 공개한 ‘금융안정보고서’에 따르면 2022년 9월 말 기준 비은행권 전체의 부동산 PF위험 노출액 규모는 115조5000억 원에 달했다. 이는 역대 최대 규모다. 저축은행 사태 이후 PF 대출에 소극적이었던 은행과 달리 사업 다각화에 나선 제2금융권이 저금리와 부동산 호황 국면에서 PF 대출을 대폭 늘린 탓이다. 2023년부터 부동산PF 시장은 금리상승, 부동산 가격 하락, 인플레이션에 따른 건설비 상승 등 각종 악재에 노출돼 부실 우려를 키워 왔다. 전국 미분양 주택은 이미 7만 채를 넘어섰다. 이런 상황에서 SVB사태 등 미국·유럽발 은행 위기가 불러온 금융 불안은 잠재돼 있던 부실 위험을 폭발시킬 가능성이 작지 않다.